Για να ολοκληρωθεί νόμιμα η μεταβίβαση ενός ακινήτου, ο πωλητής πρέπει να είναι φορολογικά και ασφαλιστικά ενήμερος, δηλαδή, χρειάζεται να προσκομίσει φορολογική ενημερότητα στη συμβολαιογράφο κατά τη σύνταξη του συμβολαίου πώλησης.

Η ενημερότητα αποδεικνύει ότι ο πωλητής:

• δεν έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο ή τον ΕΦΚΑ
• ή ότι υπάρχει ρύθμιση σε ισχύ.

Αν ο πωλητής δεν είναι φορολογικά ενήμερος:

Υπάρχουν δύο σενάρια:

1. Αν το ύψος του συμφωνημένου μεταξύ των μερών τιμήματος καλύπτει το ύψος των υφιστάμενων οφειλών:
   Μπορεί να εκδοθεί ενημερότητα με παρακράτηση.
   Δηλαδή, μέρος του τιμήματος της πώλησης (το αντίστοιχο ποσό της οφειλής) θα παρακρατηθεί από τη συμβολαιογράφο και θα αποδοθεί είτε στο Δημόσιο είτε στον ΕΦΚΑ
   Με αυτόν τον τρόπο η μεταβίβαση προχωρά κανονικά.
2. Αν συρρέουν οφειλές και αυτές υπερβαίνουν σε ύψος το συμφωνημένο τίμημα και δεν μπορούν συνεπώς να οδηγήσουν στην πλήρη ικανοποίηση των φορέων είτε:

α) δεν μπορεί να υπογραφεί το συμβόλαιο και ο πωλητής θα πρέπει πρώτα να εξοφλήσει ή να ρυθμίσει τις οφειλές του.

β) οδηγούμαστε υπό αυστηρές προϋποθέσεις σε εκ του νόμου σύμμετρη ικανοποίηση των φορέων

Η αποδοχή κληρονομίας είναι μια χρονοβόρος διαδικασία, που  μπορεί να καθυστερήσει αρκετά αν λείπει κάποιο δικαιολογητικό.

Παρακάτω έχουμε συγκεντρώσει αναλυτικά τα έγγραφα, τα οποία χρειάζεται να έχει ο εκ διαθήκης κληρονόμος, στο πρώτο ραντεβού με τον συμβολαιογράφο:

1. Βασικά προσωπικά έγγραφα

• Αστυνομική ταυτότητα του κληρονόμου
• ΑΦΜ του κληρονόμου

2. Έγγραφα σχετικά με τη διαθήκη

• Αντίγραφο της διαθήκης (εφόσον έχει δημοσιευθεί)
• Αντίγραφο της πράξης δημοσίευσης της διαθήκης

3. Έγγραφα σχετικά με τον κληρονομούμενο

• Αστυνομική ταυτότητα του θανόντος

• Ληξιαρχική πράξη θανάτου
• ΑΦΜ του θανόντος
• Πιστοποιητικό πλησιεστέρων συγγενών
• Πιστοποιητικό μη δημοσίευσης άλλης διαθήκης

4. Έγγραφα για τα ακίνητα της κληρονομιάς

Για κάθε ακίνητο που περιλαμβάνεται στη διαθήκη:

• Αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας του θανόντος (π.χ. συμβόλαιο αγοράς, αποδοχής κληρονομίας, δωρεάς, γονικής παροχής)
• Πιστοποιητικό μεταγραφής/εγγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Φύλλο
• Αντίγραφο Ε9 του θανόντος
• Οικοδομική Άδεια
• Κατόψεις Υπαγωγής στον Ν.4495/2017 (αν υπάρχουν)
• Τοπογραφικό διάγραμμα (αν υπάρχει)

5. Προγενέστερες γονικές παροχές και δωρεές, οι οποίες έγιναν από τον θανόντα προς τον κληρονόμο είναι σκόπιμο να αναφερθούν στον συμβολαιογράφο.

 Συμβουλή:

Πριν το ραντεβού, επικοινώνησε με τον συμβολαιογράφο που θα αναλάβει,  γιατί κάθε γραφείο μπορεί να ζητά ελαφρώς διαφορετική μορφή ή επιπλέον δικαιολογητικά.

Έχουμε συγκεντρώσει αναλυτικά τα έγγραφα, τα οποία χρειάζεται να έχει ο εκ διαθήκης κληρονόμος, στο πρώτο ραντεβού με τον συμβολαιογράφο:

1. Βασικά προσωπικά έγγραφα

• Αστυνομική ταυτότητα του κληρονόμου
• ΑΦΜ του κληρονόμου

2. Έγγραφα σχετικά με τον κληρονομούμενο

• Αστυνομική ταυτότητα του θανόντος

• Ληξιαρχική πράξη θανάτου
• ΑΦΜ του θανόντος
• Πιστοποιητικό πλησιεστέρων συγγενών
• Πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης

3.  Έγγραφα για τα ακίνητα της κληρονομιάς:

• Αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας του θανόντος (π.χ. συμβόλαιο αγοράς, αποδοχής κληρονομίας, δωρεάς, γονικής παροχής)
• Πιστοποιητικό μεταγραφής/εγγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Φύλλο
• Αντίγραφο Ε9 του θανόντος
• Οικοδομική Άδεια (αν υπάρχει)
• Κατόψεις Υπαγωγής στον Ν.4495/2017 (αν υπάρχουν)
• Τοπογραφικό διάγραμμα (αν υπάρχει)

4. Προγενέστερες γονικές παροχές και δωρεές, οι οποίες έγιναν από τον θανόντα προς τον κληρονόμο είναι σκόπιμο να αναφερθούν στον συμβολαιογράφο.

 Συμβουλή:

Πριν το ραντεβού, επικοινώνησε με τον συμβολαιογράφο που θα αναλάβει, γιατί κάθε υπόθεση είναι sui generis

Πολλές φορές η καθυστέρηση της ολοκλήρωσης μιας αγοραπωλησίας ενός ακινήτου έγκειται στο ότι ο πωλητής ξεκινά τη διαδικασία συλλογής των απαιτούμενων σε αυτή εγγράφων μετά την εύρεση αγοραστή με αποτέλεσμα να ασκούνται άσκοπες και ασφυκτικές πιέσεις προς όλα τα εμπλεκόμενα μέρη, οι οποίες εύκολα μπορούν δια του προλαμβάνειν να αποφευχθούν. Προς τούτο εμείς συμβουλεύουμε τους δικούς μας πελάτες να έχουν προετοιμάσει τόσο την ωρίμανση των ακινήτων της ιδιοκτησίας τους τόσο από συμβολαιογραφικής σκοπιάς όσο και από πλευράς πολεοδομικής νομιμότητας αλλά και να έχουν συγκεντρώσει ένα πλήρες αρχείο εγγράφων, τα οποία θα απαιτηθούν. Τα έγγραφα, που απαιτούνται ποικίλλουν ανά ακίνητο, καθώς κάθε υπόθεση είναι sui generis, όμως επαληθεύεται, ότι τα κάτωθι είναι εν γένει απαραίτητα για την προαγωγή της υπόθεσης από τον συμβολαιογράφο της αγοραπωλησίας:

1. Ο τίτλος κτήσης του ακινήτου
2. Το προσύμφωνο (αν έχει ήδη βρεθεί αγοραστής και έχει δοθεί αρραβώνας)
3. Βεβαίωση μηχανικού Ν. 4495/2017 (ότι το ακίνητο δεν έχει αυθαίρετες κατασκευές ή ότι έχει τακτοποιηθεί)
4. Κάτοψη Υπαγωγής αν υφίστανται επί του ακινήτου αυθαιρεσίες
5. Τοπογραφικό διάγραμμα αν πρόκειται για γήπεδο επί του οποίου δεν έχουν συσταθεί ιδιοκτησίες κατά την έννοια του ν.3741/1929
6. Οικοδομική άδεια (αν υπάρχει)
7. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
8. Ε9 πωλητή
9. Φορολογική ενημερότητα Πωλητή
10. Ασφαλιστική ενημερότητα Πωλητή

Η οίκηση (άρθρα 1142–1148 ΑΚ) θεωρείται ένα είδος προσωπικής δουλείας επί ξένου πράγματος (ακινήτου) που παρέχει περιορισμένη χρήση του πράγματος υπέρ συγκεκριμένου προσώπου.

Με απλά λόγια η δουλεία οίκησης είναι το δικαίωμα κάποιου να κατοικεί σε ξένο ακίνητο, χωρίς να είναι κύριος ή επικαρπωτής του.

Συστήνεται:

• Με συμβολαιογραφική πράξη
• Με διαθήκη
• Η πράξη πρέπει να μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

 Διάρκεια και λήξη

• Κατά κανόνα εφ’ όρου ζωής του δικαιούχου.
• Μπορεί να είναι ορισμένου χρόνου αν προβλέπεται ρητά.
• Λήγει με θάνατο, παραίτηση ή καταστροφή του ακινήτου κ.α.

Είναι δε περιορισμένης έκτασης προσωπική δουλεία σε αντίθεση με την επικαρπία η οποία είναι ευρύτερη και επιτρέπει κάθε μορφή χρήσης και εκμετάλλευσης του πράγματος.

Δύναται να συσταθεί επί μέρους πράγματος αλλά όχι επί ιδανικού μεριδίου.

Είναι ακληρονόμητη, αυστηρά προσωποπαγής, αμεταβίβαστη και ως προς την άσκησή της αδιαίρετη. Φορολογικά η αντιμετώπισή της ομοιάζει με αυτή της επικαρπίας, ταυτόχρονα δε η οίκηση λαμβάνεται υπόψη κατά την κρίση περί του αν δικαιούται ο αποκτών ένα ακίνητο απαλλαγής α’ κατοικίας.

Αμφότερες οι ανωτέρω δικαιοπραξίες συνιστούν ετεροβαρείς κατά τις οποίες ένα πρόσωπο (ο καλούμενος δωρητής) παρέχει σε ένα άλλο πρόσωπο (δωρεοδόχο) άνευ ανταλλάγματος με χαριστική δηλαδή αιτία, όπως λέγεται συμβολαιογραφικά ένα δικαίωμα ή ένα αντικείμενο.

Όταν το αντικείμενο της σύμβασης αυτής είναι ακίνητο τότε η πράξη αυτή θα πρέπει εκ του νόμου να περιληφθεί το συμβολαιογραφικό τύπο. Όταν δε τα συμβαλλόμενα μέρη αυτής συνδέονται με σχέση γονέα – τέκνου, τότε καλείται «γονική παροχή» και έχει ως σκοπό την ενίσχυση της οικογενειακής και οικονομικής αυτοτέλειας του τέκνου.

Σημαίνουσες διαφορές μεταξύ των δύο δικαιοπραξιών αποτελούν οι εξής:

α) η σύμβαση της γονικής παροχής είναι άτυπη

β) ο γονέας κατά την εκπλήρωση της παροχής ευθύνεται μόνο για δόλο και βαριά αμέλεια

γ) η γονική παροχή δεν προσβάλλεται με μέμψη άστοργης δωρεάς

δ) η άρνηση της εκπλήρωσης της παροχής είναι αδύνατο να εδράζεται στην επίκληση απορίας από μέρους του.

Η αύξηση του αφορολόγητου δωρεών/γονικών παροχών στη χώρα μας ωθεί την πλειονότητα των προσώπων στην αξιοποίηση αυτού και στη ρύθμιση των περιουσιακών τους σχέσεων.

Η αναζήτηση συμβουλής ειδικού αποτελεί ωστόσο τη μόνη συνετή επιλογή ιδίως σε υψηλής αξίας περιουσιακά σύνολα τόσο για την εύρεση του ευχερέστερου οχήματος όσο και για τους υπολογισμούς των αντικειμενικών αξιών, της εύρεσης των συνυπολογιζόμενων προγενέστερων δωρεών/γονικών παροχών επί του αφορολόγητου ποσού αλλά ιδίως και λόγω του ότι κατά το ποσό, το οποίο υπερβαίνει το «μέτρο», το οποίο προστάζουν οι ανάγκες του τέκνου για οικογενειακή και οικονομική αυτοτέλεια, μία γονική παροχή δύναται να αντιμετωπιστεί από την φορολογική αρχή ως δωρεά και να εφαρμόσει τους κανόνες φορολόγησης της δωρεάς και των οικείων φορολογικών κλιμάκων.

Η   επιτάχυνση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων όσο επιθυμητή και επιβεβλημένη κι αν φαντάζει, μπορεί να δημιουργήσει ακόμη και κινδύνους για την ασφάλεια των συναλλαγών, εάν δεν συνοδεύεται από επαρκείς δικλίδες ελέγχου.

Τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα γίνονται προσπάθειες:

• Να ψηφιοποιηθούν οι διαδικασίες
• Να μειωθεί ο χρόνος συλλογής δικαιολογητικών
• Και να εκτελούνται οι δηλώσεις φόρου επί ακινήτων ηλεκτρονικά.

Όλα αυτά στοχεύουν στη μείωση γραφειοκρατίας και στην προσέλκυση επενδύσεων.

Πρώτος ο συμβολαιογραφικός κλάδος χαιρετίζει την επιτάχυνση των διαδικασιών και απολαμβάνει τους καρπούς μιας πιο σύντομης και απλής διαδικασίας συμβολαιογραφικών πράξεων ακινήτων.

Η επιτάχυνση από μόνη της σαφώς και δεν αποτελεί πρόβλημα, αρκεί να συνδυάζεται με ισχυρή θεσμική εποπτεία και ψηφιακή ασφάλεια.
Χωρίς αυτές, πράγματι υπονομεύεται η νομική και ουσιαστική ασφάλεια των μεταβιβάσεων, με κινδύνους τόσο για τους αποκτώντες όσο και για το σύστημα ιδιοκτησίας συνολικά.

Ολοένα και συνηθέστερη καθίσταται η προτεινόμενη από διάφορα μέρη της συναλλαγής σώρευση δύο συμβολαιογραφικών πράξεων επί εντός του ίδιου και του αυτού συμβολαιογραφικού εγγράφου. Δημοφιλέστερη είναι αυτή της σώρευσης τροποποίησης σύστασης οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών και αγοραπωλησίας σε ένα έγγραφο.

Σωρεύσεις τέτοιου είδους είναι αρχικά μόνο ανά ad hoc περίπτωση νομικά εφικτές, πρέπει να υπόκεινται καταρχήν αποκλειστικά στην ευχέρεια και απόφαση του συμβολαιογράφου και δε συνιστούν μία απόφαση, την οποία έχουν την τεχνογνωσία να προωθήσουν ως λύση τα λοιπά εμπλεκόμενα μέρη στη συναλλαγή.

Λάθη, που καταλαμβάνουν την πρώτη πράξη οδηγούν σε αυτές τις περιπτώσεις σε απόρριψη τελικώς και της δεύτερης πράξης ενώπιον του Αρμοδίου Κτηματολογικού Γραφείου, σκορπίζοντας τον πανικό στα συμβαλλόμενα μέρη. Το ενιαίο δε συμβόλαιο εύκολα γίνεται αντιληπτό, ότι δυσχεραίνει μελλοντικές διορθώσεις, ενίοτε δε και ανά περίπτωση μπορεί να τις καταστήσει και ολοσχερώς ανέφικτες, θέτοντας ένα ακίνητο εκτός συναλλαγής.

Το ανωτέρω αποτελεί τόσο ένα συνηθέστατο ερώτημα όσο και ένα ακόμη πιο σύνηθες πεδίο σύγχυσης και εσφαλμένων υπολογισμών των εξόδων μίας συναλλαγής. Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου στην Ελλάδα δεν καθορίζεται από κάποιον ιδιώτη, αλλά από το Υπουργείο Οικονομικών μέσω του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών.

Η αντικειμενική αξία καθορίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών (ΑΑΔΕ), μέσω των ζωνών αντικειμενικού προσδιορισμού που έχουν οριστεί με υπουργικές αποφάσεις.

Δηλαδή, το κράτος ορίζει τιμή ανά τετραγωνικό (Τιμή Ζώνης) για κάθε περιοχή της Ελλάδας, και στη συνέχεια εφαρμόζονται συντελεστές σύμφωνα με συγκεκριμένους πίνακες.

Ο Συμβολαιογράφος είναι ο αποκλειστικώς αρμόδιος τόσο για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων όσο και για την επιμέλεια ορθής κατάρτισης και υποβολής των δηλώσεων φόρου επί ακινήτων.

Ο συμβολαιογράφος κατόπιν συνδυαστικής ενδελεχούς μελέτης του τίτλου κτήσης, των δεδομένων της πραγματικής κατάστασης αλλά και των εγγράφων της πολεοδομικής αρχής και του μηχανικού εισάγει τόσο τα στοιχεία του ακινήτου όσο και άλλα πλείστα δεδομένα, που αφορούν τα αποκτώντα ένα ακίνητο μέρη στο ειδικό πληροφοριακό σύστημα υπολογίζοντας έτσι μέσω μίας σύνθετης διαδικασίας την αντικειμενική αξία του κάθε επιμέρους ακινήτου.

Αυτή η αξία:

• Δεν μπορεί να τροποποιηθεί κατόπιν συμφωνίας των μερών,
• Και αποτελεί τη βάση υπολογισμού του φόρου, ο οποίος θα επιβληθεί επί της συμβολαιογραφικής πράξης, η οποία έχει ως αντικείμενο ένα ακίνητο.
• Δεν πρέπει να συγχέεται ούτε με την αναγραφόμενη στο Ε9 αξία αλλά
• Ούτε και με την Εμπορική αξία, η οποία αποτελεί την τιμή που διαπραγματεύονται τα μέρη στη συναλλαγή (η οποία μπορεί να είναι υψηλότερη ή χαμηλότερη).

Πρόκειται για μία αρκετά συνηθισμένη στην πράξη σύμβαση, της οποίας ο ορισμός δίδεται στη διάταξη του άρθρου 810 του Αστικού Κώδικα σύμφωνα με τον οποίο:

«Χρησιδάνειο είναι η σύμβαση με την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (δανειστής ή “χρησάμενος”) παραχωρεί στον άλλον τη χρήση ενός πράγματος χωρίς αντάλλαγμα, με την υποχρέωση του τελευταίου να το επιστρέψει μετά από ορισμένο χρόνο ή αφού γίνει η συμφωνημένη χρήση.»

Στα ακίνητα βρίσκει ιδιαίτερη εφαρμογή η εν λόγω σύμβαση, συνηθίζεται δε, μολονότι αυτό δεν απαιτείται εκ του νόμου, να περιβάλλεται το συμβολαιογραφικό τύπο, με την ενσωμάτωση της σύμβασης αυτής στο ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο με την αγοραπωλησία του ακινήτου. Με την καταχώριση της αγοραπωλησίας μεταβιβάζεται η κυριότητα του ακινήτου στον αγοραστή αλλά τη χρήση του ακινήτου αυτός την έχει παραχωρήσει για συγκεκριμένο συνήθως χρονικό διάστημα άνευ ανταλλάγματος στον πωλητή, συνήθως έως ότου αυτός προβεί στις απαιτούμενες ενέργειες εκκένωσης του ακινήτου και παραχώρησης της χρήσης αυτού στον νέο του ιδιοκτήτη.

Ο κύριος λοιπόν του ακινήτου (δανειστής) παραχωρεί τη χρήση αυτού στον λήπτη (χρησάμενο), ο οποίος δύναται να το χρησιμοποιεί χωρίς να πληρώνει είτε για ορισμένο είτε για αόριστο χρόνο και χωρίς να αποκτά κυριότητα.

Ο χρησάμενος υποχρεούται να αποδώσει το πράγμα :

α) με τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου,

β) μόλις ολοκληρωθεί η χρήση για την οποία δόθηκε,

γ) αν ο δανειστής χρειαστεί το πράγμα επειγόντως (άρθρο 814 ΑΚ),

δ) αν ο χρησάμενος κάνει κακή χρήση του πράγματος κ.α.

Από τον Ν.5135/2024 περί Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής με το οποίο αντικαταστάθηκε το τέλος χαρτοσήμου προκύπτει, ότι επιβάλλεται αυτό μόνο στις περιοριστικά απαριθμούμενες συναλλαγές των άρθρων 7 έως 21 του Νόμου αυτού και συνεπώς δεν οφείλεται για τη σύμβαση του χρησιδανείου, η οποία προβλέπεται στις διατάξεις των άρθρων 810 επ. του Αστικού Κώδικα.

Η κυριότητα επί ενός ακινήτου είναι πλήρης όταν παρέχεται πλήρως η νομική δυνατότητα στον κύριο του πράγματος για τη χρήση και κάρπωση αυτού.

Απαντάται συχνά στην πράξη η κυριότητα να αποψιλώνεται των στοιχείων αυτών και να περιορίζεται στην εξουσία του κυρίου να διαθέσει το ακίνητο, ασκώντας τη λεγόμενη εξουσία διάθεσης του πράγματος. Στην περίπτωση δε αυτή η κυριότητα, που έχει πλέον αποψιλωθεί ονομάζεται ψιλή κυριότητα και το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του πράγματος λέγεται επικαρπία.

Κατά τη σύσταση της επικαρπίας ο επικαρπωτής ασκεί περιορισμένη εξουσία επί του πράγματος και συγκεκριμένα τη χρήση και κάρπωση αυτού μη θίγοντας το δικαίωμα του ψιλού κυρίου, ο οποίος διατηρεί την κυριότητα και έχοντας την υποχρέωση διαφύλαξης της ακεραιότητας του πράγματος.

Με συμβολαιογραφική σύμβαση συστήνεται η επικαρπία δια πωλήσεως, δωρεάς και γονικής παροχής είτε ως ορισμένου χρόνου είτε ως αορίστου χρόνου.

Η επικαρπία αποτελεί μία προσωπική δουλεία, η οποία αποσβήνεται με τον θάνατο του επικαρπωτή ή με την παραίτηση αυτού από την ενάσκησή της επικαρπίας. Αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά η επικαρπία νοείται ως αμεταβίβαστη και συνεπώς μπορούν επ’ αυτής να επιβληθούν βάρη. Αντιθέτως η ψιλή κυριότητα μεταβιβάζεται από τον ψιλό κύριο χωρίς τη συνυπογραφή του επικαρπωτή του ακινήτου, κάτι, που όπως αναλύεται ανωτέρω, δεν ισχύει για την επικαρπία.

Σύνηθες Παράδειγμα στην ελληνική πρακτική:
Έστω ότι ένας γονέας μεταβιβάζει στο τέκνο του ένα διαμέρισμα παρακρατώντας για τον εαυτό του και εφόρου ζωής του την επικαρπία.

• Το τέκνο έχει την ψιλή κυριότητα — είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, αλλά δεν μπορεί να το χρησιμοποιεί ή να το νοικιάζει όσο ζει ο γονέας, εκτός κι αν ο γονέας παραιτηθεί με γονική παροχή από την επικαρπία υπέρ του τέκνου αυτού
• Ο γονέας έχει την επικαρπία, μπορεί να το κατοικεί ή να το εκμισθώνει και να εισπράττει τα ενοίκια αλλά δεν μπορεί να το μεταβιβάσει.
• Μετά τον θάνατο του γονέα, το τέκνο, δια της φυσικής συνενώσεως της ψιλής κυριότητας με την επικαρπία, αποκτά αυτοδικαίως την πλήρη κυριότητα του ακινήτου.

Προσύμφωνο είναι η προπαρασκευαστική ενοχική και υποσχετική σύμβαση με την οποία ένα ή περισσότερα μέρη αναλαμβάνουν μια υποχρέωση, συγκεκριμένα το υπόχρεο μέρος αναλαμβάνει να συμπράξει στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης ή μονομερούς δικαιοπραξίας το περιεχόμενο της οποίας καθορίζεται ήδη στο πλαίσιο του προσυμφώνου. Ιδίως στη σύγχρονη εποχή κατά την οποία η ταχύτητα των συμφωνιών προκρίνεται, συνηθίζεται η σύναψη προσυμφώνου ιδίως για την απόκτηση ακινήτων όπου ο νομοθέτης το απαιτεί να γίνεται αυτό με συμβολαιογραφικό  τύπο για τις  περιπτώσεις  στις οποίες δεν είναι ακόμη ώριμη η κατάρτιση της οριστικής σύμβαση είτε για λόγους νομικούς είτε πραγματικούς είτε επειδή τα μέρη  δεν επιθυμούν ακόμη δεσμευτούν οριστικά.

Συμβολαιογραφικά και όχι με ιδιωτικό συμφωνητικό θα πρέπει να συντάσσονται τα προσύμφωνα που αφορούν την ανάληψη υποχρέωσης εκποίησης ακινήτου καθώς το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο, ο οποίος ορίζεται από τον νομοθέτη για την οριστική σύμβαση, όσο και εάν αυτό σημαίνει για τα συμβαλλόμενα μέρη την πολυτέλεια να ακολουθήσουν τον ίδιο τύπο δύο φορές. Ιδίως σε αγοραπωλησίες ακινήτων, στις οποίες το συμφωνημένο μεταξύ των μερών τίμημα είναι υψηλό είναι είναι υψίστης σημασίας να τηρείται ο συμβολαιογραφικός τύπος καθώς:

• Παρέχει πλήρη αποδεικτική ισχύ δημοσίου εγγράφου και εκτελεστότητα
• Παρέχει ισχυρότερη προστασία έναντι τρίτων (π.χ. αν ο πωλητής επιχειρήσει να πουλήσει το ίδιο ακίνητο αλλού).
• Αποτελεί τίτλο εκτελεστό
• Υπόκειται σε αναλυτικότερο νομικό έλεγχο τόσο το ακίνητο όσο και οι επιμέρους όροι της Σύμβασης, καθώς καταρτίζεται από Συμβολαιογράφο

Συνεπώς, το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο παρέχει πολύ ευρύτερη και ουσιαστική νομική προστασία.

Το προσύμφωνο λοιπόν, για την κατάρτιση συμβάσεως με αντικείμενο εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητο και προ πάντων μεταβίβαση ακίνητου πρέπει να συντάσσεται συμβολαιογραφικά κατά τη διάταξη του άρθρου 369 του Αστικού Κώδικα χωρίς όμως να καταχωρείται στο Αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο εφόσον πρόκειται απλώς για ενοχική σύμβαση. Ο τύπος  ο οποίος απαιτείται επί προσυμφώνου πωλήσεως ακίνητου και για το πράγμα και για το τίμημα που αποτελούν στοιχειώδη στοιχεία της σύμβασης αυτής, με αποτέλεσμα η συμφωνία με ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ των συμβαλλομένων που αφορούσε στον καθορισμό του τιμήματος (αντέγγραφο να είναι άκυρη).

Η μυστική διαθήκη περιέχεται κυρίως στα άρθρα 1738 – 1748 του Αστικού Κώδικα και είναι αυτή που καταρτίζεται με την εγχείρηση από τον διαθέτη στον Συμβολαιογράφο μετά της παρουσίας τριών μαρτύρων ή δευτέρου συμβολαιογράφου και ενός μάρτυρα, κάποιου εγγράφου με τη ρητή δήλωση του διαθέτη, ότι το εν λόγω έγγραφο εμπεριέχει την τελευταία αυτού βούληση και με τη σημείωση από πλευράς  Συμβολαιογράφου κατά τη διάταξη του άρθρου 1742 του Αστικού Κώδικα αλλά και τη σύνταξη της οικείας συμβολαιογραφικής πράξεως.

Η μυστική διαθήκη είναι μια σύνθετη δικαιοπραξία, γιατί για την κατάρτιση της απαιτούνται περισσότερες πράξεις ή  οιονεί δικαιοπραξίες και υλικές  νομικές πράξεις. Αποτελεί  δε έναν ενδιάμεσο τύπο μεταξύ ιδιόγραφης και δημόσιας διαθήκης και σε κάθε περίπτωση πρέπει να διακρίνεται από την απλώς κατατεθείσα σε συμβολαιογράφο ιδιόγραφη διαθήκη.

Για την κατάρτιση της μυστικής λοιπόν διαθήκης, απαιτούνται τα ακόλουθα έγγραφα:

α) ένα έγγραφο, το οποίο  εγχειρίζει ο διαθέτης στον συμβολαιογράφο

β) ένα έγγραφο το οποίο συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο για την κατάρτιση της μυστικής διαθήκης και

γ) το έγγραφο σημειώσεως κατά το άρθρο 1742.

Αυτό το είδος της διαθήκης προκρίνεται, όταν επιθυμείται η εξασφάλιση της μυστικότητας των διατάξεων της τελευταίας βούλησης του διαθέτη, καθώς το περιεχόμενο αυτής παραμένει άγνωστο ακόμη και στον Συμβολαιογράφο. Ωστόσο είναι μάλλον σκόπιμο να γίνεται φειδωλή χρήση του συγκεκριμένου είδους και αυτή να περιορίζεται αποκλειστικά στις περιπτώσεις, όπου η μυστικότητα έχει ουσιαστική και πρακτική σημασία, καθώς λόγω της ιδιαιτέρως αυστηρής τυπικής διαδικασίας, η οποία απαιτείται εγκυμονεί ο κίνδυνος επέλευσης ακυρότητας. Ταυτόχρονα δε, σίγουρα συνεπάγεται μία χρονοκαθυστέρηση κατά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας και είναι ως διαδικασία πιο δαπανηρή.

Ο ανωτέρω αναφερθείς είναι ένας συνήθης προβληματισμός, ο οποίος ταλανίζει τους περισσότερους γονείς, οι οποίοι πασχίζουν μεν να εξασφαλίσουν περιουσιακά στοιχεία για τα παιδιά τους, προκειμένου να ενισχύσουν την οικονομική και οικογενειακή αυτοτέλεια αυτών, αγωνιούν ωστόσο να κρατήσουν και το κόστος των συμβολαιογραφικών δικαιωμάτων, τους φόρους και τα έξοδα μηχανικού και Κτηματολογίου χαμηλά.

Εκ πρώτης πρόχειρης ματιάς η σύνταξη μίας διαθήκης φαντάζει η πιο αναίμακτη και οικονομική επιλογή, καθώς παρέλκουν τόσο τα έξοδα του συμβολαιογράφου και του μηχανικού όσο και ο φόρος αλλά και τα έξοδα καταχώρισης.

Είναι όμως αυτή στην πραγματικότητα μακροπρόθεσμα η ενδεδειγμένη και πιο οικονομική λύση; Σαφέστατα και όχι, αφενός μεν, καθώς με τη διαθήκη απλώς μετατίθενται τα έξοδα και οι διαδικαστικές ενέργειες της συμβολαιογραφικής πράξης μετά τον θάνατο του γονέα και αφετέρου δε, καθώς το μελλοντικό φορολογικό καθεστώς παραμένει άγνωστο. Η έννομη τάξη όσο προάγονται οι βιοτικές σχέσεις στον ελλαδικό χώρο γίνεται προοδευτικά όλο και πιο αυστηρή και μαζί της οι μεταβιβάσεις ακινήτων υπόκεινται σε ολοένα και αυστηρότερους όρους.

Δε γνωρίζουμε ποιες θα είναι οι ισχύουσες στο μέλλον αντικειμενικές αξίες, οι φορολογικοί συντελεστές και το αφορολόγητο των γονικών παροχών. Τέλος όλων η γονική παροχή ακινήτων, ιδίως όταν υπάρχει η δυνατότητα και γίνεται κατά πλήρη κυριότητα, παρέχει μία ουσιαστική βοήθεια στο τέκνο όσο αυτό βρίσκεται σε νέα και παραγωγική ηλικία καθιστώντας ευχερέστερη την καλύτερη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας από πλευράς του και εξασφαλίζοντας την ουσιαστική του αυτοτέλεια.

Πρόκειται για μία συλλογική σύμβαση, η οποία συντάσσεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών και καταχωρίζεται στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Με την κατάρτισή του κανονισμού καθορίζονται οι όροι συνύπαρξης, οι κανόνες λειτουργίας των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών.

Μετά την καταχώριση του κανονισμού οι περιορισμοί και οι ρυθμίσεις, που αυτός περιλαμβάνει καθίστανται δεσμευτικοί για όλους τους ιδιοκτήτες, είτε πρόκειται για τους αρχικούς συμβαλλομένους είτε για τους ειδικούς ή/και καθολικούς διαδόχους αυτών.

Παρότι στις οικογενειακές οικοδομές δε συνηθίζεται η κατάρτιση Κανονισμού Σχέσεων Συνιδιοκτητών, καθώς αυτή δεν είναι υποχρεωτική εκ του νόμου, εντούτοις η ύπαρξή του κρίνεται εξαιρετικά χρήσιμη για τη διασφάλιση της εύρυθμης λειτουργίας της πολυκατοικίας. Η ύπαρξη του Κανονισμού δε, καθιστά αυτομάτως πιο ελκυστικό το ακίνητο σε περίπτωση μεταβίβασής του σε τρίτο πρόσωπο, καθώς καθορίζει με σαφήνεια τα δικαιώματα, τις υποχρεώσεις και τα όρια χρήσης των κοινόχρηστων χώρων, προλαμβάνοντας έτσι τυχόν διαφωνίες ή προστριβές μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Περιλαμβάνει το σύνολο των βασικών συμφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών και προβλέπει ότι η αντιμετώπιση των δευτερευουσών θεμάτων ανατίθεται στην Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, της οποίας καθορίζονται εκ των προτέρων η σύνθεση, η διαδικασία σύγκλησης, καθώς και οι αρμοδιότητές της.

Για λόγους ασφάλειας δικαίου και ορθής διαχείρισης, η κατάρτιση του Κανονισμού συνιστάται να λαμβάνει χώρα είτε ταυτόχρονα με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, είτε μετά την πώληση των πρώτων οριζοντίων ιδιοκτησιών σε τρίτα πρόσωπα, ώστε να εξασφαλίζεται ενιαίο και σαφές πλαίσιο ρύθμισης των σχέσεων των συνιδιοκτητών και της λειτουργίας της πολυκατοικίας.